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泰来县人民政府办公室关于印发泰来县城区老旧住宅小区综合改造工作实施细则(暂行)的通知
时间:2021-07-07
作者:泰来县
来源:泰来县
  各乡镇政府,县政府有关委、办、局:
  业经县政府2020年第5次常务会议通过,现将《泰来县城区老旧住宅小区综合改造工作实施细则(暂行)》印发给你们,请认真组织实施。


泰来县人民政府办公室
2020年7月7日

泰来县城区老旧住宅小区综合改造工作实施细则(暂行)

  为加快推进我县城区老旧住宅小区综合改造工作,不断改善人居环境,增强人民的幸福指数,根据《住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》(建办城函〔2019〕243号),《黑龙江省人民政府办公厅关于推进全省城镇老旧小区改造的指导意见》(黑政办规〔2018〕37号),《省住房和城乡建设厅 省发改委 省财政厅关于印发<黑龙江省城镇老旧住宅小区改造工作方案>和<黑龙江省城镇老旧住宅小区改造指引>的通知》(黑建房〔2019〕14号)精神,参照《齐齐哈尔中心城区老旧小区综合改造工作实施细则》(齐政办规〔2020〕2号)文件,结合我县实际,制定本实施细则。
  一、指导思想 
  以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,坚持“美好环境与幸福生活共同缔造”理念,以更新改造老旧小区基础设施和必要的公共服务设施为重点,补齐民生短板,统筹推进老旧小区综合改造工程,探索建立老旧小区后期管理长效机制,让群众共享发展成果。按照“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”工作推进机制,扎实推进老旧小区改造,切实提高群众生活品质。
  二、基本原则 
  (一)党建引领,共同缔造。充分发挥各级党组织的领导核心作用和党员先锋模范作用。坚持问计于民、问需于民、问效于民,充分调动小区业主参与改造的积极性。对于小区业主参与度不高、“拆违治乱”工作不到位的不改,业主房屋维修资金没有按照要求交存的不改,坚持成熟一个、改造一个。 
  (二)规划先行,突出民生。按照“优化布局、完善功能、提升形象、便民利民”的整体思路,坚持“先规划后建设、先民生后提升、先功能后景观、先地下后地上”进行统筹规划。重点解决影响居民基本生活的用水、用电、用气、交通出行及安全隐患等问题。通过楼体修缮、绿化美化等方式对小区环境及建筑物本体进行适度提升。 
  (三)明确主体,有序推进。县政府对老旧小区综合改造工作负总责,科学组织实施。县直各部门要结合职能分工做好对老旧小区综合改造工作的指导和协调。各相关企业及管线单位要根据职责积极配合老旧小区综合改造工作。泰来镇社区要积极组织小区业主参与综合改造工作。结合我县城区老旧小区现状,按先急后缓次序进行改造,先改群众反映强烈、急需解决的,量力而行,尽力而为。 
  (四)创新方式,简化审批。老旧小区综合改造工作要统一标准、规范程序,坚持标准化实施和管理。对规模小、分布散的老旧小区综合改造项目,可由县住建局组织建设单位会同相关专业经营单位,采取合理划分改造区域或将项目捆绑、打包等方式,通过公开招标择优选定项目设计、施工、监理单位,缩短项目准备时间和建设周期。
  三、工作目标和实施范围 
  从 2020 年到 2025 年,利用 6年时间,完成 2006 年以前建成的城镇老旧小区改造任务,实现基本功能恢复,达到基本功能型改造的标准。鼓励小区业主、供热、供气、网线等经营单位出资参与老旧小区改造建设,具备条件的达到功能完善型改造的标准。
  四、综合改造的标准和基本内容 
  (一)改造标准 
  按照改造需求和实际改造内容,标准由低至高划分三类: 
  1.基本功能型改造。包含屋面防水改造、墙体保温及供水、排水、供电、供气、供热、道路等内容中存在需要改造的,且必须满足两项(如含供热需满足三项)以上改造内容。 
  2.功能完善型改造。在基本功能型改造的基础上,增加小区绿化、硬化和照明等小区实际需要的改造内容,且必须满足五项(包含五项)以上改造内容。 
  3.宜居型改造。在功能完善型改造的基础上,可根据小区实际需要,增加物业管理用房、业主文化活动中心、老年人日间照料用房、充电桩、便民广场等公共服务和便民服务设施改造内容。 
  (二)改造内容 
  老旧小区综合改造要处理好重点与一般的关系,突出“一拆三改一加强”,即重在拆除违章建筑,重在实施配套基础设施改造、既有建筑节能改造、小区线缆整治,重在加强小区后期管理。同时要因地制宜,综合考虑改造资金、业主意愿、小区特点等因素,结合疫情防控的需要,从整治居住环境、改造基础设施、提升物业管理、完善功能设施四方面内容中选择适宜的改造项目。 
  1.突出“一拆三改一加强” 
  (1)拆除违章建筑物,疏通消防安全通道;
  (2)实施供水、供热、排水改造,疏通雨水、污水管道以及化粪池; 
  (3)实施建筑节能改造,规整建筑外墙及屋面各类构筑物; 
  (4)捆扎序化改造小区内及楼道内供电、通信、有线电视等管网线路,有条件的小区实施线网入地。实施小区全封闭,结合小区实际安装智能门禁; 
  (5)加强后期管理,指导业主选聘专业化物业服务企业实施物业管理; 
  2.整治居住环境 
  (6)清理整治楼宇垃圾箱、老化的电缆线及屋面、楼顶杂物; 
  (7)拆除违法违规户外广告; 
  (8)清理地桩地锁,清理废弃机动车和非机动车; 
  3.改造基础设施 
  (9)维护、整修建筑物屋面防水、墙体开裂和伸缩缝; 
  (10)维修、更换或增设落水管; 
  (11)整修和粉刷楼体外墙、楼梯间内墙、公共设施用房外墙; 
  (12)修缮公共部位单元窗户,整修或增设公共楼梯踏步和扶手;封死废弃的灰道; 
  (13)维修或安装单元入户门,维修单元入口台阶、坡道; 
  (14)完善小区车行、人行道路标识系统,补齐路沿石; 
  (15)硬化、修复或更新小区内道路,修复与小区相连的巷道; 
  (16)合理设置垃圾收储设施,实行垃圾分类; 
  (17)完善小区照明系统,补齐路灯、楼道灯; 
  (18)完善小区楼牌、门牌、单元标识; 
  (19)整治、维修小区围墙,设置、整修小区主要出入口、 大门; 
  4.提升物业管理 
  (20)组织老旧小区业主召开业主大会,选举业主委员会,健全业主管理组织; 
  5.完善功能设施 
  (21)增加或完善小区消防设施、监控、智慧安防系统,有条件的可安装车辆道闸等出入管理系统; 
  (22)完善小区内无障碍设施;
  (23)规划、增建机动车停车位,施划停车标线,设置电动自行车停放区域,增设电动自行车充电设施; 
  (24)对小区绿地进行调整与再利用规划,对黄土裸露硬化或绿化; 
  (25)合理设置、制作小区公示牌(栏)、火灾疏散示意图、文化宣传栏; 
  (26)整修或增加小区居民公共活动场地,增设和完善健身设施、休闲设施;
  五、实施步骤 
  (一)制定年度改造规划。县住建部门组织开展存量调查摸底,将相关信息录入城镇老旧小区改造管理系统,建立分年限、分类别的城镇老旧小区存量数据库。科学编制老旧小区 2020 年至 2025 年改造规划。
  (二)编制具体改造方案。县住建部门组织财政、发改、自然资源、社区、业主代表和可研编制单位等相关部门进行现场勘查,充分听取小区业主的意见,结合小区实际,分别确定各小区综合改造方案,报县政府审核。
  (三)确定改造任务。依据老旧小区改造年度规划,按各小区方案成熟度、居民改造意愿、筹集改造资金、拆违治乱、物业管理方案制定等落实情况进行综合排序,确定下一年度老旧小区改造任务,编制可研,组织立项,按规定时限上报,争取国家补助资金。
  (四)严格建设程序。对列入改造计划的老旧小区,要依法依规选择设计单位、施工单位和监理单位。进一步优化老旧小区改造工作流程,简化审批手续,原则上对 2021 年以后的项目,每年 3 月底前完成设计工作,4 月中旬完成施工监理招标,确保 4 月底前开工,12 月底完工。对于列入 2019 年和 2020 年老旧小区改造计划的,要采取超常规措施,超前谋划,统筹安排,同步完成发动群众、拆违治乱、制定物业管理方案等工作。
  (五)质量安全监管。建立老旧小区综合改造项目公示制度,在小区显著位置公示改造设计总平面图、效果图、改造内容和建设、设计、施工、监理单位名称等内容,设立投诉举报电话,接受群众监督。每个列入改造的老旧小区都要结合实际,成立质量安全监督组,由街道(社区)干部、物业服务企业和业主代表(至少 2 名)组成,对项目改造内容、改造进度、施工质量进行监督,并参与项目验收等工作。严格施工管理,严防堵塞小区应急抢险救援车道,导致消防车、救护车等不能及时通行的情况,危及居民生命财产安全。
  (六)工程验收和移交。改造项目竣工后,由建设单位牵头,组织施工、监理、设计、街道社区、物业服务企业等单位和业主代表进行竣工验收,并对老旧小区计划、可研、立项、设计、招投标、施工、监理、竣工验收等相关文件资料整理归档。验收合格后,由建设单位组织向负责该小区的物业服务企业移交相关材料,物业服务企业应及时接收。
  (七)明确管理责任。老旧小区综合改造涉及的改造项目,保修期内由建设单位负责质量维修,日常使用管理维护和保修期后的维修纳入物业服务内容,由物业管理单位承担。
  六、组织领导及职责分工
  成立泰来县城区老旧小区综合改造工作领导小组,由分管副县长任组长,县委组织部、县委宣传部、县住建局、县发改局、县财政局、县城管局、县自然资源局、泰来镇及相关企业为成员单位。领导小组下设办公室,办公室设在县住建局,办公室主任由县住建局局长担任,具体负责老旧小区综合改造工程的统筹、协调、督导等工作。 
  (一)县住建局。负责牵头抓总,确定年度改造范围和改造内容,抓好建设、安全、质量等各项工作,督导各施工单位在确保安全、质量的前提下,加快施工进度,按时完成改造任务;配合发改和财政部门向上争取政策和资金支持。
  (二)县财政局。负责老旧小区综合改造所需资金的筹措、拨付和监管等工作。 
  (三)县发改局。负责老旧小区综合改造工程审批工作,将老旧小区综合改造工程纳入政府投资项目年度计划,积极争取上级资金。
  (四)县自然资源局。负责指导编制中心城区老旧小区综合改造专项规划,负责老旧小区综合改造工程规划审批手续,配合出具改造小区宗地图。
  (五)县城管局。负责涉违障碍物、违建物拆除及相关执法工作。
  (六)县委组织部。负责加强基层党组织建设,充分发挥基层党组织政治优势和组织优势,通过建立业委会党组织,扩大党的组织和工作覆盖,发动广大党员群众参与小区改造和小区美化工作。 
  (七)县委宣传部。负责老旧小区综合改造工作的政策宣传,通过广播、电视、网络、宣传栏等多种形式,向群众大力宣传老旧小区综合改造工程的重要意义,强化群众主体地位,树立美好生活共同缔造理念,提高群众参与感、认同感、获得感。
  (八)泰来镇。负责组织社区做好小区业主委员会组建和换届选举工作,派驻改造现场监督员,参与改造工程现场质量监督和工程验收;负责业主物业维修资金收缴工作。
  (九)物业公司。负责做好改造期间的日常管理,协调业主对小区内杂物、违建进行清理,对影响施工的化粪池进行清淤等工作。
  (十)县供电公司。负责配合做好综合改造小区用电改造的技术指导,并对小区电力管线实施规整及废弃电力管线清理。 
  (十一)供热、燃气企业。结合老旧小区供水、排水老旧管网改造,制定供热、燃气管网改造计划;负责提供改造小区供热、燃气相关资料,做好改造过程中的技术把关和质量查验工作,负责改造后小区供热燃气设施的运行维护管理。 
  (十二)相关通讯、有线电视等管线单位。电力、移动、联通、电信、铁通、龙江网络等通讯(有线电视)管线产权单位要按要求将架空管线埋入地下或设置管槽进行规范布置,负责对各自空中及附着墙体的线缆进行清理,自行拆除废弃线缆、电线杆(油炸杆),需保留使用的线缆自行按设计进行规范,使改造后的小区各类管线规范有序。小区改造后,铺设电力通讯管线的,须经小区业主大会(业主委员会)同意批准,并在物业服务企业监督下,统一进行规范设置。
  其他未列事项,由有关部门或单位依据工作职责负责落实。 
  七、保障措施 
  (一)压实工作责任。县直有关部门要切实履行好本部门在老旧小区改造工作中的职责,按照统一部署积极参与老旧小区改造工作,落实各部门、各专业经营单位在老旧小区改造工作中的任务。
  (二)健全工作机制。建立联席会议制度,由县老旧小区改造工作领导小组办公室召集,定期组织成员单位和其他有关部门召开联席会议,及时总结工作经验,协调解决改造工作中的问题。

  (三)确保工程质量。要规范履行工程手续,严格工程招标;强化现场管理,落实专人负责,督导各施工单位规范管理,强化质量意识和安全意识。加强施工全过程管理,做到文明施工,将扬尘、噪音等影响降到最低,努力让居民放心满意,把民生好事办好。


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